研究成果

研究项目

2006-A-36上海房地产开发管理模式的创新研究 ——“大地产、小房产”模式的理论与实践

摘要

　　“大地产、小房产”的房地产开发管理模式，是我们调研上海市府主管部门在“新江湾城”项目开发建设中管理模式的一个理论总结，也是上海城市房地产开发管理的一个创新模式，它的创新意义就在于城市政府应最大程度地掌握城市土地的行政管理权力，最强力度地推进城市土地的资源合理配置，最大程度地提高城市土地的利用效率。

　　对上海房地产开发管理模式进行创新研究，必须紧紧抓住提高城市土地利用效率这个中心环节。土地效率是城市土地利用水平最可靠的度量指标，土地利用效率越高，说明城市土地配置比较合理，使用充分。土地价值得到了较好的实现，因此土地行政管理的水平也就越高。城市土地效率用以衡量某一城市或某一特定区域土地配置的综合优化水平。土地效率的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、城市基础设施的发展水平及城市建设总体容量的控制标准。

　　城市房地产开发是一项系统工程，同时包含着方方面面的利益，其中有政府的公共利益、开发商的企业利益、消费者的个人利益等。为了协调这些利益，课题组经慎重调研，积极建议在城市土地资源开发中采用“大地产、小房产”的模式。这个模式的含义是：城市政府在城市土地资源的新增量开发时，在规划涉汲中要实施“大地块集约开发、多功能综合规划”；在开发管理程序中要实现“先地块开发，后房产建筑”；在开发管理方法中要实施“严把地政关，实施城市政府高度垄断，集中审批。放宽房产建筑关，鼓励各类企业积极投入。具体内容有以下四点：

　　1、按工业化分工形成土地资源开发链。

　　这个开发链的各核心环节是土地的综合开发（生地到熟地），构筑物营造，商品销售和物业管理，与此相对应的开发主体是地产商（一级开发）到建筑营造商（二级开发）到房地产营销商到物业管理商。在这个开发链中，地产商是龙头，其除了完成生地变熟地（综合开发）的过程以外，很重要的就是根据土地受让合同的要求贯彻政府的意图，保障一部分公共利益，因此房地产开发中利益协商的枢纽在大的地产商。国际发达城市的一般的做法就是如此。

　　2、以土地的综合开发引导控制房产的商业开发。

　　大地产商受让土地以后，根据受让合同中的要求，以及市场的情况，对土地进行规划和七通一平，有的开发程度可能更深。之后将以公开拍卖或招标的方式将土地划块转让，并同营造商签订有限制条款的房产开发合同，以保证营运商不违规。另外，已建成的道路、绿化和管线等系统在一定程度上对房产开发予以很好的引导。

　　3、以土地的综合功能提高其地块的增值潜力，使有限的城市土地资源更到更有效的利用。

　　土地的综合开发是成片土地由生地变熟地的过程，规模较大，因此能够较单块土地开发产生更大的规模效益，支付更低的成本。土地的综合开发改变了土地利用的综合环境，使其增值潜力得以提升，不仅可以使土地投入市场后取得更大的回报，并且通过市场配置让有限的土地资源发挥更大的效用。

　　4、以土地的综合开发形式促进大地产商的生成，促进房地产市场主体结构的完善。

　　大地产商具有雄厚的资本实力，优质的人才队伍，先进的开发理念，丰富的开发经验，良好的资信与信誉和科学的公司治理结构，由此产生了强劲的开发能力和市场竞争能力，并且按市场规则行事。它们是城市房地产开发的主力军和城市房地产市场健康发展的稳压器。大地产商的生成和发展除了制度性条件以外，必须有土地的综合开发这个实践的大舞台。

　　从以上模式内涵的描述中可以看出，“大地产小房产”的城市土地资源增量开发模式符合现代经济的专业化分工趋势，有利于公共利益和私人利益、整体利益和局部利益的协调。同时可以通过这种模式的推广催生若干大地产商，促进房地产市场主体结构的调整，政府也可以通过大地产商来贯彻对该市场的宏观调控措施。另外，这个模式的实施和推广过程，也是城市房地产开发的粗放式向集约化的转换过程。只有在集约开发的条件下，空间才可以得到集约利用，资源可以得到共享，成本可以降到最低点，景观整体形象可以达到最和谐。