研究成果

研究项目

2006-A-16-A上海住房体系与住房保障体系研究

摘要

　　上海的住房体系是一个由房地产市场和住房保障制度有机结合、相辅相成的结构。
　　目前，上海住房保障体系已形成一定的基础，然而与经济社会发展和解决居民住房困难的要求仍有差距。
　　一、上海住房保障体系存在的问题
　　1、住房保障体系发展不同步
　　2、住房保障体系供应不健全
　　（1）住房保障供应不配套
　　（2）住房保障对象不充分
　　（3）住房保障覆盖范围不宽泛
　　3、住房保障体系金融支持不发达
　　4、住房保障体系运作机制不规范
　　5、住房保障体系不及经济发展水平
　　6、住房保障体系理论研究不够深入

　　二、国外住房保障体系的考察研究
　　（一）新加坡住房保障体系
　　1、新加坡住房保障体系的基本模式：普惠——干预型的住房保障体系
　　2、新加坡住房保障方式
　　（1）对住房需求的补贴
　　（2）对住房供给的支持
　　3、新加坡住房保障对象
　　4、新加坡住房保障资金来源
　　（二）香港住房保障体系
　　1、香港住房保障体系模式：特惠——市场型的住房保障体系
　　2、香港住房保障方式
　　（1）住房保障的土地支持
　　（2）“出租”为住房保障的主要方式
　　（3）住房保障的基本限制
　　3、香港住房保障对象
　　4、香港住房保障资金来源
　　（三）日本住房保障体系
　　1、日本住房保障体系的基本模式：普惠——干预型的住房保障体系
　　2、日本住房保障方式
　　（1）对住房供应者进行财政支持
　　（2）对中低收入家庭“建房”和“购房”进行财政补贴
　　3、日本住房保障的资金来源

　　从对国外住房保障体系的考察中得出的结论是：
　　1、建设上海特色的住房保障体系
　　上海的住房保障体系需要兼收并蓄，完善正在做的和填补空白点的。借鉴国外经验和创新结合。
　　2、住房保障体系建设需要把握阶段性与层次性
　　根据不同的住房发展阶段，政府提供不同的住房保障方式，从住房供应结构和供应方式建立适应不同住房支付能力的、分层次的住房保障体系。
　　3、住房保障体系建设需要注意与住房市场体系发展的协调性
　　要正确认识与把握政府干预与市场机制的关系，进而正确认识与把握住房公平与市场效率的关系。

　　三、对住房保障体系理论创新的思考
　　1、上海住房保障体系理论创新基点
　　上海住房保障体系理论创新的立足点、发生点、着重点。
　　2、上海住房保障体系理论创新内涵
　　第一，建立住房保障体系是市民生存权的基本保证
　　解决居住困难问题和改善住房质量问题，保障市民基本人权之一的居住权。
　　第二，住房公平是住房保障体系建设的目标
　　依据著名学者黑登的住房公平理论，要使各个中低收入家庭之间享有公平的住房保障。
　　第三，住房保障体系建设是构建和谐社会的基础工程
　　加快建设住房保障体系，是构建和谐社会的一大战略目标和任务。
　　第四，完善住房保障体系是政府承担的必要职能
　　依据英国巴尔教授的最新现代福利国家理论，政府必须承担起住房保障主要责任。
　　第五，资产积累是健全住房保障体系的重要条件
　　美国迈克尔·谢若登教授的 “保障资产性”的理论，提出了资产积累是市民住房保障的长期途径。
　　第六，构筑 “宝塔式”住房保障体系框架
　　“塔顶”是保障“双困”家庭；
　　“塔间”是保障各种住房困难群体；
　　“塔基”是保障广大城镇职工。
　　第七，发展“集约型”住房保障体系构想
　　住房保障提供的房源要讲究合理和人性化、资源节约和环保、中小房型而高质量居所。

　　四、上海住房保障体系发展的对策思路
　　（一）创新上海住房保障供应体系
　　1、扩大住房保障供应范围
　　（1）住房保障性供应要扩大覆盖面
　　（2）住房政策性供应要拓展优惠层
　　一是针对住房困难居民家庭
　　包括“租房”和“购房”优惠
　　二是针对住房困难特殊群体
　　老年人的夕阳住房保障
　　低收入青年人结婚用房补助
　　对军烈属住房实行优抚保障
　　外来民工的住房保障
　　新上海白领青年住房储蓄奖励
　　国家公务员等事业单位工作人员的住房保障
　　（3）住房市场化供应要创新公积金
　　2、发展住房保障供应机制
　　（1）创新“廉租”住房制度
　　严格“廉租房”进入与退出
　　重新设计“廉租房”进入标准
　　（2）完善直管和系统公房租房机制
　　（3）引领政策性租房新机制
　　（4）有效控制配套商品房供应结构
　　（5）设定统一住房保障供应水平
　　3、广开住房保障供应房源
　　有8个房源渠道可以考虑。
　　4、选择住房保障供应手段
　　采用财政、金融、税收等多种手段和措施给予支持；
　　采用指令性租金、指导性租金、贴租、贴息等。
　　5、筹集住房保障供应资金
　　住房保障供应资金的筹集可通过9个方面。
　　6、支持住房保障供应融资
　　住房保障资金的多样化；
　　设立专业住房储蓄机构或者储蓄银行；
　　政府承担住房抵押风险担保；
　　7、加大土地供应调控力度
　　把配套商品房用地改为土地租赁制，以支付年租的形式实行有偿使用。
　　8、规划住房保障供应区域
　　使每个居住区域汇集不同社会阶层居民，引导社区布局趋向合理。
　　（二）推进上海住房保障体系建设
　　1、加强住房保障领导机构
　　2、建立住房保障基金中心
　　3、制定住房保障法规
　　4、确立住房保障长远规划
　　5、监督住房保障运行