关于本市高层建筑情况和建议的专题报告
2008-12-08 11:25
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高层建筑一般是指高度在24米以上的建筑。至1997年底,本市高层建筑总数已达2437幢,总建筑面积3719万平方米;其中中心城2258幢,3524万平方米。

一、基本情况

1.高层建筑的发展速度。分析上海50年代至90年代末(1997年)每个不同时期,上海高层建筑的建设情况表明,上海高层建筑的建设自80年代以来得到了飞速的发展,且呈日益加快的趋势,尤其是1996、1997两年,每年高层建筑竣工幢数均在400幢以上。

2.新建高层建筑面积占年新增建筑总面积的比例。从新建高层建筑面积占年新增建筑总面积的比例情况看,80年代以来,本市新增建筑总面积每年均有大幅度增加,而新增高层建筑的面积占新增建筑总面积的比例更是逐年上升,由1981年至1990年的9.9%,上升至97年的57.9%。(见表二)

3.高层建筑的性质构成。从高层建筑的性质构成情况看,住宅占了较大比例,办公楼次之。至1997年底,本市中心城(十区和浦东)高层建筑中,高层住宅1530幢(占总幢数的67.8%),建筑面积2078万平方米(占总面积的59%);高层办公楼为283幢(占总幢数的12.5%),建筑面积531万平方米(占总面积的15.1%)。

4.高层建筑的布局。从高层建筑的分布情况看,高层建筑在各区均有一定比例。市中心区的黄浦、南市、静安、卢湾四区密度相对较大,其中以黄浦区密度最高;而其余外围各区相对于上述四个区而言,由于区域用地面积较大,高层建筑的平均密度有所下降(详见附表四)。但就具体分布情况看,地理位置较好,道路交通、市政条件较为完备的CBD、城市副中心、地区中心,高层商业办公建筑较为集中。其他地区的高层建筑,由于全市旧区改造布点分散,而呈随机漫布状态。

5.高层建筑的批建情况。至1997年底,中心城各区规划局与市规划局共批建(即核发建筑工程规划许可证)高层建筑3374幢,共计建筑面积5897万平方米(见表五)。而1997年底,中心城共建成高层建筑2258幢,总建筑面积3524万平方米。如以高层建筑施工周期为三年来预测,将意味着既使1997年后不再批建高层,在1998年至2000年期间,中心城还将增加1116幢、2643万平方米的高层建筑。

从以上分析可以得出以下结论:(1)本市高层建筑数量增长迅速,高层建筑占市区新增建筑总量的百分比逐年上升。(2)高层建筑中住宅占主要部分,随着办公楼市场日趋饱和,高层住宅将成为未来高层建筑的主角。(3)高层建筑布局以黄浦区最密集,静安、卢湾、南市次之,其他各区除相对集中某一地区外,基本上呈随机分布状态。(4)如按现有管理方式,未来上海高层建筑仍将有惊人增长。

二、主要问题分析

从这几年高层建筑建设的情况看,大量高层建筑的建成,进一步增强了本市作为国际经济、金融、贸易中心之一的综合功能,并为改善市民居住水平提供了物质条件。然而,另一方面,高层建筑的建设也带给我们一些需要深入研究的问题,归纳起来主要有下述几点:一是相对于市场消化能力,高层建筑数量过多,发展速度过快,空置现象严重。二是高层集中地区密度过高,对于周围住宅或高层住宅之间日照被遮挡的现象比较严重。三是从总体上看,高层布局缺乏秩序,形不成有规律的城市轮廓线。有些高层还对历史风貌保护区和文物单位的保护造成不良影响。有的还影响到重点保护的微波通道和城市景观视线走廊。另外,由于高层建筑需要打桩,也给地铁线路规划带来很大困难。有部分高层建筑缺乏精心设计,环境、形象较差等等。

产生这些问题的原因,从表面上看是城市空间规划方面的问题,但其实质却与社会经济方面的问题密切相关。高层建筑数量大及其分布的随机性是由土地开发成本、土地开发机制以及土地开发调控机制等诸多因素造成的。首先,开发强度与土地开发成本有密切关系,土地开发成本高,开发强度就会高。其次,高层建筑随机分布,开发强度偏高也与土地开发机制有关。此外,由于建设资金大都靠银行贷款,预算约束较软。再次,除了土地成本和开发机制外,缺乏政府强有力的宏观调控是另一个原因。上海高层布局的随机性就反映了城市规划综合作用的发挥上存在着不足。这体现在两方面:一方面规划部门尚未参与土地供应计划、土地评估和地价分级等工作;另一方面规划管理法规尚不健全,难以发挥城市规划的导向作用。