上海旧区改造规划与实施方法(实例)研究
2008-12-08 11:24
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指导旧区改造研究的五个主要观点

1.旧区改造过程是城市更新的过程。通过旧区改造实现物质环境的改善、空间环境的协调,创造可持续发展的人居环境,绝不能简单地理解为拆旧房建新屋。

2.旧区改造是一个不间断的过程,不宜采取大拆大建的方针,而应实行经常的、逐步的、整治的策略。旧区是一种资源,它具有相当高的经济、社会和文化价值,对结构条件较好的旧房应进行修缮和调整,继续利用,对花园住宅需严格保护。

3.各个城市在不同时期的旧区改造有着相异的内容,就上海而言,当前旧住宅区主要是进行简棚屋改造和旧房成套改造。

4.在市场经济条件下,旧区改造仍要坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一。保证房地产发展商在旧区改造中获取相应的利润是加快旧区改造步伐的关键,但是,也要防止在经济利益驱动下追求高容积率,破坏城市环境。

5.旧区改造是一个大的系统工程,涉及方方面面,但政府是主体。政府需以规划、法律、政策、经济等多种手段进行调控,促进旧区改造的顺利开展。

对旧区改造的主要意见:

1.在旧住宅区实例的整个研究过程中,课题组围绕着如何看待旧区和怎样进行改造进行了深入探讨。毋庸置疑,旧城区是宝贵的物质、文化财富,但在城市现代化进程中,确实需要对其中有碍城市布局、影响生产、生活的部分实施更新改造。即立足于合理保护、充分利用,重点是提高居民的居住水平和环境质量。旧区改造必须从国情、市情出发,一方面,我国还处在社会主义初级阶段,政府不可能投入大量的资金用于旧住宅区的更新改造;另一方面,居民的收入有高低之分,居住水平也不能实行平均主义。也就是说旧区改造与群众居住水平的改善须和社会生产力发展水平相适应。所以,旧区改造应在高起点的规划指导下,积极、稳妥、有序、渐进地进行。

2.在2000年前完成365万危棚简屋改造是市政府的民心工程。现存的危棚简屋地块,绝大部分人口、建筑密度高,改造成本大,为确保实施,可在不破坏区域环境的条件下提高容积率,建设高层住宅。与此同时,还应充分发挥规划、经济方面的调控作用。比如,在规划范围内,需改造的地块有几个,政府有关职能部门通过投入产出分析,让承担有一定效益的地块的房地产商承担需补充的公建、市政配套及绿化等,而难度较大的可酌情减免,或实行难易搭配,以丰补歉。对于改造难度确实比较大的,政府也应拿出一定的资金补贴,以提高房地产商参与旧区改造的积极性。

3.里弄住宅是上海城市的一种特色景观,是旧城区住宅建筑的主要组成部分。在旧区改造开发过程中,保留里弄住宅是对历史的继承,也是创造具有鲜明地方特色的现代化大都市的需要。所以课题组认为,采取置换的方法既可以达到保留、利用的目的,也可以降低旧城区人口密度,提高群众的居住水平。当然,对这些建筑需要经常维修,室外环境也要适当改造。对确需拆除新建的,要处理好继承与创新的关系,使局部的新建筑融汇在整体的空间艺术氛围内,在新时期使传统的、优秀的规划结构和艺术风格得到发扬。

4.搬迁改造位于旧城区的工业企业,是优化上海城市布局、实现“一个龙头、三个中心”战略目标的需要,也是在市场经济体制下企业自身发展的需要。当前旧城区的多数工厂经济效益滑坡,设备陈旧,改造乏力。工厂外迁,可利用土地级差获取的资金进行产业结构调整或新产品的开发。并且,混杂于住宅区的许多工厂污染较重,治理难度较大,居民反映强烈,这些工厂的搬迁改造能处理好经济发展与社会、环境建设的关系。

5.城市的日益现代化和居民生活水平的逐步提高,会对居住区内的活动空间和活动内容提出新的要求。在旧住宅区改造中,应保留一定的用地暂不开发建设,为未来的发展建设留有余地。

对旧区改造的建议

1.充分发挥城市规划在旧区改造中的“龙头”作用。为改变目前旧区改造中一些不尽如人意的情况,应做到:

·规划先行。虽然多数改造地块面积比较小,但规划范围至少不小于一个居住小区的规模,以利于与周围地区的空间结构、社区结构等相协调,保证公建、市政公用设施的合理配套;

·编制规划要进行必要的经济分析,并应提出实施规划的方案,作为规划管理的依据;

·详细规划现分为控制性详细规划和修建性详细规划,为适应市场需要,发展商常在开发过程中修改住宅的房型、布局等,使得批准的修建性详细规划难以执行。是否可将控制性、修建性详细规划合二为一,在控制性详细规划的基础上增加内容和深度,而将修建性详细规划的一些内容划归建筑设计的总图阶段。

2.是否可研究建立基准容积率,根据地块具体情况允许一些地块超基准容积率开发建设,其超过部分应征收一定的资金,专项用于补贴规划中的开放空间和公共绿地。

3.鉴于旧区改造的难度过大,同时充分、合理地利用旧城区的土地,在不破坏整体环境的条件下,应允许适当突破现行的技术规范、规定,如建筑设计、日照、消防等。

4.为保证里弄住宅及花园住宅置换工作的顺利进行,政府应尽快制定相应的法规、政策,以规范市场,通过置换达到独用的目的。

5.政府出资建立里弄住宅置换和旧房成套改造基金,由房管部门用于置换中间阶段的购房以及成套改造的启动资金,待房屋售出后偿还。使这笔资金起到蓄水池的作用。

6.广开旧区改造资金来源渠道,根据国外的经验,各类金融机构(银行、保险公司与基金会)可以用抵押贷款与股权基金方式介入开发计划。在取消福利分房后,通过宣传等手段,改变群众的消费观念,将民间资金吸引到住房建设上来。

7.为使旧区改造按照规划有步骤地进行,政府先予投入,完成动拆迁和市政管网的配套建设,实行熟地化出让。

8.除政府重大工程及危棚简屋地区外,在确定某个地块改造前,应先征求当地居民意见。如多数居民反对,则暂缓改造;如90%以上的居民同意,则以与居民的“约定”或“协议”为动迁安置的法律依据,确保动迁工作的速度和质量。