关于盘活本市空置商品房的若干建议
2008-12-08 10:28
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《建议》提出以下几方面主要论点:

1.按照城市总体规划的要求,把集中消化空置商品房同解决群众居住困难、提高居住成套率等实事结合起来,选择以危棚简屋或二级旧里为主的地块进行集中消化空置商品房的动拆迁工作。动拆迁改造地块的建设项目性质视作市政建设项目中的“市政设施”或“公共绿地”,由政府指定的“试点企业”作为建设主体。

2.集中收购空置商品房的认定方法、途径及操作方法。集中收购的空置商品房,报市住宅局认定。收购空置商品房可通过三种途径:(1)银行提供信息。(2)“试点企业”自行寻找。(3)房地产开发商自行申请。收购可采取两种方式:(1)可由银行牵头,“试点企业”收购银行抵押物的空置商品房,使房地产开发商清偿债权。(2)也可由“试点企业”与商品房开发商自行洽谈达成协议。通过商品房所在地区的房地产交易中心办理房地产交易手续,并取得房地产权证。

3.按照上海市有关“市政建设”的规定,对认定的动拆迁改造地块实施动迁。

4.动拆迁改造地块的开发作为储备土地,储备期内可用作临时绿地,也可改作临时市政设施或建少量的临时商业设施,今后如“试点企业”自行进行房地产开发的,可以享受本市有关各项优惠政策。

《建议》提出的运作思路为:政府指定一至二家有条件的房地产企业为试点企业,集中人力、物力和财力,通过空置商品住宅的资产重组操作形式,由政府、银行和企业三者联手,集中低价收购空置商品住宅,安置动迁户,达到:改善银行在以往房地产贷款上的资金运行质量;加快城市旧房改造和市政建设,改善居民居住条件;降低商品住宅空置率。具体表现为:

1.运用经济杠杆及法律手段,由银行牵头,对难以偿还银行贷款的房地产企业的空置商品住宅,由试点企业集中低价收购。政府指定一至二家银行为资金营运中心,其他银行通过指定银行进行债务等资金划转。

2.试点企业将集中收购的空置商品住宅,作为城市旧城改造和市政建设的动迁安置用房。

3.试点企业把拆除后的地块作为土地储备,可以自行处置。土地一旦发生再转让,转让金首先应偿还银行贷款。

4.动迁地块中,市政建设动迁用房的资金由政府承担,旧城改造动迁用房的资金由试点企业承担。

5.试点企业可以用指定银行的贷款收购其他房地产企业的空置商品住宅。

6.体现政府、银行、企业和个人各方出资共同承担的原则。集中收购空置商品住宅安置动迁户运作时,涉及政府、银行、司法、房地产企业与拆迁户诸方面,应由市政府统筹协调,各区的消化空置商品住宅和旧城改造领导小组配合指导。

《建议》还就有关具体运作中试点企业的条件,试点企业的收购量、开发量、银行贷款额,银行的联动,集中收购空置商品房的范围,收购空置房的土地使用权处理,收购空置房的动迁使用,鼓励居民购买动迁用房,方案实施期限等作了详尽、全面的阐述。并提出了需配套实施的申请专项优惠贷款,银行贷款利息的期限推迟,政府指定一家企业为贷款提供担保,免交房地产转让手续费和土地增值税等税金,安置大型市政基础设施和拆除危棚简屋的动迁户等市政项目用房应优先购买被“试点企业”收购的空置商品房,“试点企业”利用空置商品房参与旧城改造,一律享受“365改造”有关文件规定的优惠政策等扶持政策。