上海房地产业“入世”的应对策略研究
2008-12-03 16:34
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一、当前上海房地产业发展的主要特点

上海的房地产业正在走向成熟,基本上已开始进入发展的中期阶段。主要体现在以下几方面:

1、房地产业对上海国民经济增长的贡献率显著提高。1999年房地产的增加值201.53亿元,占全市GDP的比重已达5.2%,预计到2000底可望达到5.5%,已成为重要的经济增长点。

2、房地产开发建设和销售保持较大规模。房地产开发投资额超过500亿元,占全市固定资产投资近三分之一。商品房施工面积已达5000余万平方米,竣工面积1500万平方米。每年的商品房销售量已突破1200万平方米,成交金额超过400亿元。

3、房地产市场供求关系逐步趋向均衡状态,商品房供应量与销售量已基本持平,今年第三季度开始已出现求过于供的态势。

4、住宅消费热点逐步形成。在住房分配货币化的推动下,已出现居民购房热潮,居住消费占消费支出的比重已上升到10%,居第二位。个人购房比例1999年上升到92.6%,2000年上半年又进一步上升到93.6%。改善居住条件已成为居民消费首选目标。

5、住宅金融发展迅速,在支持居民购房中发挥越来越显著的作用。截止2000年6月底,上海各银行个人住房贷款余额已达397.91亿元,占全国同类贷款的五分之一。负债消费、贷款购房已成为时尚。

6、房地产市场逐步规范,二三级市场联动效应突出,特别是存量房市场十分活跃,1999年交易总量已突破500万平方米,接近增量房交易面积的50%,预计将逐步发展成为房地产市场的主流。

上述特点说明,上海房地产业的成熟程度显著提高,其规模、结构、水平和政策法规的完善度,均居全国前列,与国外发达国家的差距在不断缩小,这对迎接入世是个极为有利的条件。

二、上海房地产业与WTO规则的主要差距

1、房地产企业的体制、机制尚未完全理顺,与市场化、国际化要求尚存在较大差距。房地产开发企业中,国有企业所占比重过大,政企不分情况突出,运行机制市场化程度较低;房地产开发企业4000多家,数量过多,呈现“小、散、差”的状况,资质普遍较低,竞争力弱,入世后将面临较大压力。

2、房地产中介服务业稚嫩,服务质量不高。中介服务企业的规模小,资质低,运行不够规范,服务质量较差,房地产经纪市场占有率低,营销手段落后。房地产评估行业行政干预过多,缺乏公正性和客观性。

3、房地产市场发育程度不够成熟,市场运行机制不健全。主要表现在:土地有偿使用规范性不足,覆盖面小;商品房市场供求均衡机制不健全,市场交易欠规范,商品房空置量过大;房地产的科技含量低,产业素质不高;房地产行业管理欠规范,管理水平与国际规则要求存在较大差距。

上述差距表明,上海房地产业的体制、机制、法制与国际规则的要求相比,还有不少不相适应的方面和环节,迎接入世必须有针对性地花大力气进行调整。

三、上海房地产业的发展方向

从发展趋势看,上海房地产业在入世的推动下将呈现出如下走向: